物業(yè)矛盾糾紛涉及千家萬戶，直接關(guān)系居民的獲得感、幸福感、安全感，直接關(guān)系到居民對美好生活的體驗(yàn)。物業(yè)案件雖小，卻事關(guān)“社會(huì)細(xì)胞”的健康活躍。

為堅(jiān)持和發(fā)展新時(shí)代“楓橋經(jīng)驗(yàn)”，近日，文昌市人民法院會(huì)文法庭把審判庭“搬進(jìn)”文城鎮(zhèn)月亮城小區(qū)，開展“現(xiàn)場宣判＋現(xiàn)場普法”式法治教育實(shí)踐。法庭干警們將精心準(zhǔn)備的《物業(yè)糾紛高頻問題“十問十答”》手冊，遞到了旁聽業(yè)主及物業(yè)工作人員手中。這本手冊，是法庭針對日常物業(yè)糾紛的常見癥結(jié)所開出的“良方”。

記者了解到，自2024年下半年以來，會(huì)文法庭共化解物業(yè)糾紛141件，其中特邀調(diào)解員處理訴前物業(yè)糾紛23件，訴前化解率100%；立案受理物業(yè)糾紛案件118件，其中調(diào)解結(jié)案1件，撤訴55件，調(diào)撤率為47.46%。涉訴小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率提升明顯，逐步形成“企業(yè)規(guī)范服務(wù)—業(yè)主理性維權(quán)—社會(huì)協(xié)同共治”的治理新生態(tài)。

找準(zhǔn)“病灶” 現(xiàn)場“開方”

從2024年開始，針對物業(yè)糾紛，文昌法院會(huì)文法庭開展實(shí)地調(diào)研涉訴小區(qū)化解物業(yè)糾紛專項(xiàng)行動(dòng)，全面摸清、整理物業(yè)糾紛成因，找準(zhǔn)“病灶”后，現(xiàn)場“開方”，為社區(qū)物業(yè)矛盾糾紛“解扣松綁”。

文昌法院會(huì)文法庭干警在月亮城小區(qū)開展普法宣傳。（文昌法院供圖）

“空置房屋物業(yè)費(fèi)應(yīng)該打折！”“房產(chǎn)證遲遲不辦理怎能交費(fèi)？”“漏水問題不解決物業(yè)費(fèi)沒商量！”……法庭干警在走訪航天現(xiàn)代城、白金海岸等涉訴小區(qū)時(shí)，聽到了業(yè)主們各種各樣的訴求。

經(jīng)過梳理，法庭干警發(fā)現(xiàn)物業(yè)糾紛主要集中在三大難題：房屋質(zhì)量責(zé)任不清，業(yè)主常把開發(fā)商遺留問題算在物業(yè)頭上；基礎(chǔ)服務(wù)存在短板，消防設(shè)施損壞、外墻脫落、電梯停運(yùn)等安全隱患頻發(fā)；部分業(yè)主法律意識(shí)薄弱，覺得空置房沒享受服務(wù)，不該交物業(yè)費(fèi)。通過對141件案件樣本分析，會(huì)文法庭總結(jié)出業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的深層原因是開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主“責(zé)任混淆—服務(wù)缺位—權(quán)責(zé)失衡”的困境。

三查三改 對癥下藥

針對這些問題，法庭干警采用了環(huán)境巡查、設(shè)施核查、座談?wù){(diào)查的“三查診斷機(jī)制”，形成問題、責(zé)任、整改清單的閉環(huán)，給物業(yè)公司提出了明確責(zé)任、提升服務(wù)質(zhì)量和創(chuàng)新溝通方式的三個(gè)整改要求。

對于開發(fā)商質(zhì)保期內(nèi)的漏水問題，會(huì)文法庭要求物業(yè)公司要聯(lián)系開發(fā)商履行售后責(zé)任，聯(lián)系防水公司，制定詳細(xì)的維修方案，做出費(fèi)用預(yù)算表供業(yè)主參考選擇；超過質(zhì)保期的，要求物業(yè)公司發(fā)揮好鄰里之間溝通的紐帶作用，協(xié)調(diào)費(fèi)用分擔(dān)。對消防、電梯等公共設(shè)施，要求物業(yè)公司建立日檢、周測、月報(bào)制度。同時(shí)，要求物業(yè)公司試點(diǎn)“云端管家”服務(wù)，方便與異地業(yè)主聯(lián)系。

在航天現(xiàn)代城小區(qū)，法官針對消防設(shè)施形同虛設(shè)問題，現(xiàn)場提出整改要求，推動(dòng)物業(yè)公司維修驗(yàn)收通過。同時(shí)，督促物業(yè)公司對臺(tái)風(fēng)損壞的公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修。

在此基礎(chǔ)上，會(huì)文法庭建議轄區(qū)內(nèi)物業(yè)公司進(jìn)一步拓展服務(wù)半徑，將業(yè)主評價(jià)與物業(yè)管家等服務(wù)人員績效考核掛鉤。

會(huì)文法庭創(chuàng)新建立“三端聯(lián)動(dòng)”機(jī)制，前端設(shè)置“特邀調(diào)解工作站”，由法庭特邀調(diào)解員進(jìn)行訴前調(diào)解；中端搭建“圓桌議事會(huì)”平臺(tái)，促成糾紛訴中化解；末端進(jìn)行整改回訪，壓實(shí)物業(yè)公司服務(wù)責(zé)任，逐步形成“企業(yè)規(guī)范服務(wù)—業(yè)主理性維權(quán)—社會(huì)協(xié)同共治”的治理新生態(tài)，達(dá)到審理一案，治理一片的效果。

據(jù)了解，會(huì)文法庭積極推動(dòng)多元法治宣傳與巡回審判緊密結(jié)合，致力于把司法服務(wù)毫無保留地延伸到社區(qū)的“最后一米”。無論是老舊小區(qū)里的鄰里糾紛，還是新建社區(qū)的物業(yè)矛盾，都能看到會(huì)文法庭干警忙碌的身影。通過這些努力，真正讓人民群眾在每一個(gè)司法案件中都能感受到公平正義，為基層社會(huì)治理現(xiàn)代化源源不斷地輸送強(qiáng)勁法治動(dòng)能，描繪出一幅法治社會(huì)的美好畫卷。（舒耀劍）